Los créditos hipotecarios tuvieron en octubre su mejor mes del último año

Los créditos hipotecarios cerraron octubre con el mayor crecimiento de los últimos doce meses y se consolidaron como la línea de financiamiento más dinámica del sistema. En paralelo, el Gobierno amplió el acceso al programa oficial que se financia con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES.

Según un informe de la consultora First Capital Group basado en datos del Banco Central, el stock de préstamos hipotecarios, incluidos los ajustables por UVA, subió 5,3% mensual en términos nominales y llegó a $9,6 billones. Tras sumar $481.677 millones en el mes, explicó el 22,6% del aumento total del crédito, que fue de $2,13 billones.

Con ese avance, las hipotecas ganan peso en la cartera bancaria: hoy representan el 8,6% del total de préstamos en pesos, frente al 6,9% de un año atrás.

La comparación trimestral muestra la aceleración. Entre agosto y octubre el saldo creció $1,35 billones, un 16,4% nominal, un 72% más que en el trimestre anterior, cuando el aumento había sido de $784.000 millones. Frente a octubre de 2025, cuando el stock era de $5,8 billones, la suba interanual es de 64,3%.

Descontada la inflación, los hipotecarios crecieron 3,3% en el mes y 23,7% en el último año. Son la única línea con un alza real de dos dígitos. En el mismo período, los préstamos comerciales subieron 4,2% real, mientras que los personales cayeron 8,3%, los prendarios 10,4% y el uso de tarjetas de crédito 12,2%.

"Se mantiene firme la colocación de estas operaciones, superando en el mes a los anteriores. Parece dar resultados la política de fondeo implementada por el Gobierno Nacional para promover la oferta por parte de los bancos", afirmó Guillermo Barbero, socio de First Capital. Agregó que la suba del dólar y, de forma incipiente, la de las propiedades también contribuyen al crecimiento.

Sin exigencia de primera vivienda

El programa oficial prevé un total de $2 billones. Con él, el Ministerio de Economía busca financiar entre 17.000 y 18.000 hipotecas. Para ampliar su alcance, el Gobierno eliminó un requisito: desde la segunda etapa ya no es obligatorio que el préstamo se destine a primera vivienda.

En los próximos días se espera la tercera subasta del Banco Central. La segunda, realizada hace un mes, adjudicó el cupo previsto de $200.000 millones y recibió ofertas por $246.000 millones. La demanda quedó por debajo de la primera convocatoria, que había sumado propuestas por $258.640 millones. También bajó la participación: en la primera subasta compitieron 18 bancos y fueron adjudicados 13, mientras que en la segunda se presentaron 14 entidades y quedaron 12.

Los bancos adjudicados deben ofrecer créditos para comprar, construir, ampliar o refaccionar viviendas con un plazo mínimo de 15 años y una tasa máxima de UVA + 7,5% anual. El monto máximo por persona es de 150.000 UVA, unos $321 millones o US$208.000 al valor actual.

El límite está en los ingresos

El sector inmobiliario valora la evolución del programa, aunque con cautela. Reconoce que hay más consultas y mejores condiciones, con bajas recientes de tasas en distintas entidades, pero advierte que la tendencia todavía debe profundizarse para traducirse en más créditos aprobados.

El obstáculo principal sigue siendo el ingreso de las familias. Para una propiedad de unos US$106.000 y un préstamo cercano a US$80.000, el ingreso familiar neto requerido ronda los $3,46 millones mensuales. A eso se suma la necesidad de contar con el 25% del valor que no financia el banco, más los gastos de la operación.

"Se desembolsaron US$286 millones en octubre, US$6 millones más que en septiembre. El problema empieza a estar en la demanda, no en la oferta, por ingresos y consumo", sostuvo Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria. También planteó la posibilidad de que el fondeo del FGS se oriente a viviendas en pozo o proyectos: "Ojalá. Sería una gran noticia", dijo.

Desde el notariado, la presidenta del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Magdalena Tato, señaló que hay margen de crecimiento. "Esperamos que cada mejora en el acceso al financiamiento se traduzca de manera directa en más escrituras", afirmó.