El Banco Central lanza hoy la primera licitación de plazos fijos del FGS para créditos hipotecarios

El Banco Central lanza este lunes la primera licitación de plazos fijos UVA del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES, el mecanismo con el que el Gobierno busca ampliar el financiamiento para créditos hipotecarios. La subasta pondrá a disposición de los bancos $200.000 millones, dentro de un programa total de $2 billones que se irá adjudicando en sucesivas rondas.

El esquema, presentado por el Ministerio de Economía a fines de agosto, establece que las entidades que se queden con los fondos deberán destinarlos, dentro de los 120 días corridos posteriores a la licitación, a préstamos para la compra, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda. Esos créditos no podrán otorgarse a una tasa superior a UVA + 7,5% anual, con un plazo mínimo de 15 años y un tope de 150.000 UVA por operación, equivalente a algo más de USD 200.000.

Cada banco podrá acceder a un mínimo de $1.000 millones y a un máximo de $40.000 millones por licitación, un límite que equivale al 20% del monto total ofrecido en cada rueda. La colocación se hará en dos tramos: uno a un año, con una tasa mínima de UVA + 2,5%, y otro a cinco años, con un piso de UVA + 4,5%. La entidad que ofrezca el mayor rendimiento por encima de esos mínimos asegurará el fondeo oficial.

Antes de esa puja entre bancos, ya se desató otra: la que se da de cara a los clientes, que empujó a varias entidades a anticipar bajas en sus tasas hipotecarias. La lógica es simple: si el mercado se llena de créditos UVA al 7,5%, será difícil para cualquier banco ofrecer condiciones peores, al menos entre quienes cobran su sueldo en esa entidad.

Macro fue una de las primeras en moverse: bajó su línea a 7,5% para clientes de Plan Sueldo Selecta, a 20 años de plazo, con la particularidad de que también pueden calificar los hijos de esos clientes. Credicoop redujo su tasa de 8% a 7,5% para quienes cobran su salario en el banco y destinen el crédito a una primera vivienda. BBVA, en tanto, ya ofrecía ese mismo 7,5% a sus clientes de cuenta sueldo desde marzo. El Banco Ciudad también ajustó sus líneas: fijó 7,5% a 25 años para primera vivienda y 9,5% para una segunda propiedad.

Dos bancos públicos incorporaron, además, cláusulas para amortiguar el efecto de la inflación sobre las cuotas. El Banco Provincia lanzó una línea para construcción y refacción —no aplica para compra— con una tasa de 9% más UVA, que incluye una cláusula salarial: cada mes compara la cuota ajustada por UVA con otra calculada según la variación de salarios (CVS) más dos puntos porcentuales, y bonifica la diferencia si la primera resulta más alta. El Banco Nación ofrece un mecanismo similar en forma opcional: la tasa base para quienes acreditan haberes es de 6,7%, pero el cliente puede elegir pagar dos puntos más para acceder a un tope en la cuota si el ajuste por UVA supera al del CVS.

Otras entidades privadas, como Santander, Galicia y Supervielle, ya confirmaron que participarán de la licitación de plazos fijos y definirán después cómo aplican la tasa tope del 7,5%, ya sea en sus líneas actuales o en productos nuevos.

Para un crédito de referencia —una vivienda de USD 106.000, financiada al 75% de su valor, a 25 años y con la tasa máxima de UVA + 7,5%—, la cuota inicial rondaría los $865.000 mensuales, según cálculos oficiales. Para que ese pago no supere el 25% del ingreso familiar, el hogar debería acreditar ingresos netos de aproximadamente $3,46 millones por mes.

El plan apunta a generar unos 17.000 créditos, una cifra que, según un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, representaría cerca del 40% de los casi 43.000 nuevos deudores hipotecarios que se sumaron durante 2025. Los datos de agosto mostraron cierta mejora en el mercado, con USD 242 millones colocados en créditos UVA, todavía por debajo de los USD 372 millones de octubre del año pasado, el mejor registro de esta etapa. La comparación queda lejos, de todos modos, del pico histórico de casi USD 700 millones mensuales que se alcanzó a comienzos de 2018.